关于物业税的情况分析
何年见分晓
任志强
《物业税》再次引发了社会的热议，“狼”来了好几回却只听到楼梯响，不见狼下来。倒是让房地产股票应声而降了，无辜的股民又惨遭一次莫名的重创。
许多媒体记者在追问我《物业税》的出台是否会让房价再一次下跌。在媒体的眼中物业税好像就是房价下跌的原子弹，除此之外就一无所知了。有关物业税的相关知识完全是一片空白。
物业税为何物？中国始终说不清楚的不是物业税是针对建筑类物业持有的一种征税，而是说不清楚这种税收是干什么的。
假如仅仅为了持有物业而征税，中国早就开始了，不是早就有并且现在还在执行着房产税吗？不管叫什么名称，这种针对房产持有和经营而征收的税从来都未停止过，无非目前房产税是对城市居民居住类物业暂时免征税而已。
又何必要用设个新税种的名字来吓唬市场和民众呢？这又与房价的下跌有什么关系呢？更何况中国的一个税收从提出到立法不知道要喊多少次狼来了，物业税不也同样吗？
数年之前，时任财政副部长的楼先生就有应征收物业税来抑制房价过快增长的说法，结果至今没有下文。数年之前，现任国务院发展研究中心主任的谢先生就曾组织过专门的研究与讨论，并出了研究成果的书，我有幸也曾参与。数年前，建设部与税务研究所的高先生就组织了物业税与国外交流的专题研究会，我也有幸参与了。数年前，现任中国人民银行副行长的易先生就出了专门研究物业税的专著。一系列的研究工作从未中断过。税总也安排了部分城市的模拟性空转的实验，以取得经验。
但所有的研究与实验都尚未取得一致性意见，尚不具备立法的基础条件。税总的局长都换了数任，也没见狼下来。因为他们无法改变现有的许多制度，无法创造实行物业税的基础条件。
通俗的说有的国家将物业税作为保护物业升值而征收的税，因此民众才愿意或同意国家征收这种税或费用（香港称为差饷税，即专为警察维护社会治安，让物业能够因治安条件而升值的费用）。
有的国家将物业税作为地租中的一种费用而征收，同样是要用于维护土地的升值并让附属在土地上的物业升值的税或费用。
一般而言，国家有强制性征收税收的功能和权利。但民主国家首先要强调的是国家征税的透明性，国家征税前要先说明税收支出的用途，国民同意这种支出并认为这种支出是对全民有好处的，纳税人能享受因支付税收而获得的公共支付回报，才会同意缴纳这种税收。特别是专项的税收，如绿化税的支付可以享受免费的公园和绿色的环境；交通的税收可以享受免费的或便利的交通条件；支付了燃油税就不应再支付过路费等。
中国也有人大对预算的审查，但却并非于立法征税之前，也非专项专用，常常是各种征税混在一起变成了一本糊涂账，不知道哪种税对应的是哪种支出，不知道哪些税是办了国有企业成了非公共开支的投资了，就连有立法保证的教育支出（中国有专门的教育附加税）都无法满足立法的条件，自然也就不知道物业税是干什么用了（目前也不知道房产税干什么用了），于是物业税就变成了打压房价的专门税收。
我当人大代表时，也参加过审核政府预算的会议，也举手参加过表决，但至今也根本无法看懂预算中所对应的税收和税种（从未公布过），或者中国天生就是不管什么税都混在一起算账的体制，也就让征收物业税少了个基础。
美国的产生正在于对英国殖民统治者加税的不满，因此美国立国的基础就在于“未经国民统一政府无权加税”；共产党打败国民党统治的重要一点正在于“国民党的税多”。当“苛政猛于虎”时，这个政权就完蛋了。如今我们尚不知将要改革的物业税是个什么样的税，自然也就无法去评价这种征收的优劣了。
好在有国外的成熟案例可以借鉴，至少可以猜想一下各种可能，也就知道中国实行物业税征收的基础条件了。
我赞成开征物业税。首先因为物业税的基础是土地的私有产权化制度。如果中国现有的国有垄断的土地公有制能被打破，回到最初宪法所制定的土地制度上去，就彻底的打破文革时代一大二公的残余，给中国的经济与农村的加速城市化打开了一个突破口，会让中国远比今天更强大。
任何的物业（建筑物）都离不开土地，但当土地不归物业主所有，又如何去评估物业的价值和如何征收物业税呢？租赁的土地是随租赁年限而贬值的物业，又如何保证稳定的财政收入和支出呢？如果土地不归业主所有，那么物业的价值又如何界定呢？仅就房屋而言一定是贬值的，房地产的升值则首先来自于土地的升值。
现行的房地产税就存在着这种不合理。房屋的造价中包括了一次性支付的土地出让金，即地租。而包括了地租的价值的征税从法理上讲是一种税上税的重复征收，并且是对非业主权力的价值征税的一种作法。而对土地权利者则是一种逃税或不合理的税赋转移。而当今当土地权利归国家，征税权利夜归国家时，就变成了国家对民众私有财产的一种侵犯和掠夺。
如果参照国际惯例而实行物业税的征收，就一定会首先要建立合理的土地制度，这是征收物业税的基础条件。
几乎所有的决策者和民众都认为征收物业税一定会降低房价，我却认为恰恰相反，物业税一定会提高房价。
也许有人认为征收物业税一定会同时改革一次性支付70年土地出让金的制度和其他的税费，这样就会让首次购置的房价在现在的基础上大大降低，这也许是对的。如果仅从此定义上来讨论房价，那么不如干脆取消土地出让制度，房价征不征物业税都会降下来。可是那又会有人说政府的收入岂不是减少了。
这就问到了根上了。不管是地租还是物业税，都是政府的收入，那么就像国家垄断土地的供给，让地价越高政府的收入越高一样。当开征物业税之后，政府为了让税收保持增长，同样会让房价越高越好。如前所说，物业税是维护土地和物业增值而设定的税收一样，治安好了、教育好了、配套好了，房子的价值才会提高，则政府的收入才会增加。反之岂不是恶性循环了，治安不好、房子贬值、税收减少、养不起警察、警察偷懒、治安更不好、腐败增加、房子再贬值……
因此实行物业税之后，一定会促使政府不得不提供更优的环境、治安与服务，让民众有更多的受益，房子才能增值、政府的税收才能增长。试图用征收物业税而降低或限制房价，就像穿着开裆裤的孩子以为可以将头上的乌云放在洗衣机里面洗白了、天上就不会再下雨了一样天真，而对成年人而言则是愚蠢了。
当民众持有物业时要征税，那么民众购买这个物业，即用货币资产变成实物资产时是否应免税呢？全球96个发达或实行资本主义制度的国家在公民购买住房时都实行了减免、冲抵个人收入所得税的政策。这个道理很简单，政府本就天然的拥有解决公民住房的责任与义务，为减少政府公共支出的住房保障责任，就用减免个人收入所得税的方式鼓励公民自行解决住房问题，也因此才有了开征物业税的理由。但至今中国尚未在货币资产转为固定资产的环节实行减免和冲抵个人收入所得税的政策，又有什么理由去征收物业税呢？至今中国的房产税对居住物业的减免正说明了这一对称的原则。
中国现有高达二三十类的房屋建设政策，享有不同的土地政策和税费政策，如有城镇土地与农村土地之分，有出让土地与划拨土地之分，也有历史遗留的既非出让又非划拨的土地，还要分军队、宗教、国家机关、工业、仓储、商业、居住等多种用地类型。再有二十、三十、四十、五十、七十年的不同出让期限。
仅居住类房屋又分为廉租房、经济适用住房、享受经济适用住房政策的房屋、房改房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。当各类房屋的政策基础、待遇差别巨大时，又如何评估价值并征税呢？总不能对不同房屋定不同税率时，会有几十种的不同征税待遇吧！
市场经济的财产权利平等是社会竞争与征税的基础，但计划经济则让财产权利在公私之间不平等、在级别之间不平等、在不同收入人群之间不平等、在城乡之间不平等，也在不同土地性质、不同户籍以及不同历史遗留中存在不平等。这就为物业税的开征增添了无数的麻烦，总不能在新的税收改革中再出现新的不平等的歧视待遇吧。
中国只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，要在660个城市对几百万亿平方米的城市不动产进行评估大约会力不从心，再有这么多种的地权、产权的差别就更加捉襟见肘了。中国人并没有养成自我如实申报的好习惯，这更会让这种不动产品质的差别性评估成本巨增，甚至使其变得不可能。为公平而拿起法律武器的公民会在法院排成游行般的长队。
还有许多的基础条件都必须进行制度上的改革，才能让物业税征收变得可行。中国正需要用制度性的改革来推动经济，但绝不是靠物业税的征收去打压房价。
我并不愿意看到房价在短时间内暴涨，这不是经济增长的必然规律。想一口吃个胖子的结果常常会是胃病或者消化不良的病症。但征收物业税与房价的涨落并非正相关的前提，何况中央已经提出了“物业税征收是以不增加消费者负担”为必要条件的。
尤其是决定立法的投票人首先要认真思考自己的住房所要承担的税赋，至少开征物业税的利益分享上他们和大多数公民的利益是一致的，仅有决心而无手段则立法尚难。
也许物业税还仍停留在楼梯上！
